Comprarse una casa es un paso importantísimo en la vida de una persona, y no siempre es fácil darlo, ya sea por cuestiones personales o por las circunstancias económicas del momento. Por este motivo, mucha gente, especialmente los jóvenes, recurren al alquiler con opción de compra. En nuestro artículo de hoy te contamos cómo funciona el contrato de alquiler con derecho a compra.
¿Qué es el contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con derecho a compra es uno de los modelos que más se utiliza cuando los inquilinos quieren optar a adquirir en el futuro la vivienda en la que viven o van a vivir de alquiler. Básicamente, consiste en un acuerdo por escrito entre arrendador y arrendatario mediante el cual ambas partes supeditan la futura compraventa de la casa a unas condiciones ventajosas para ambas partes.
Estas condiciones, generalmente, consisten en que el total de las cantidades aportadas como renta mensual por el inquilino se descontarán del precio final en el momento de la compra de la vivienda; y, a cambio de reservarles esa opción de compra, el casero podrá establecer una cuota mensual ligeramente más alta de lo habitual. Finalmente el arrendatario decide no ejercitar su derecho a compra, no se recuperará el dinero invertido en concepto de alquiler.
En cuanto a la forma, no existe un modelo de contrato de alquiler con derecho a compra específicamente como tal, sino que suele añadirse una cláusula al propio contrato de alquiler en las que se detallan las condiciones que deben darse para que el arrendatario, una vez finalizado el período de alquiler, pueda comprar la vivienda objeto de arriendo.
Cómo regula este contrato con opción a compra
El contrato de alquiler con opción de compra es lo que se conoce como un contrato atípico, ya que no viene específicamente regulado dentro de los diferentes tipos de contratos que existen en el Código Civil español. Sin embargo, sí que se hace referencia al mismo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.
Formalmente, se trata de un contrato doble, ya que incluye un contrato de alquiler y otro de compraventa en el mismo documento; y, dada la ausencia de regulación específica, se regirá exclusivamente por lo acordado entre las partes (siempre y cuando, claro está, dicho acuerdo no sea contrario a derecho, lo cual provocaría la nulidad del contrato).
Requisitos del contrato de alquiler con derecho a compra
Para que el arrendatario pueda ejercer su derecho a compra en el futuro, el contrato debe reflejar una serie de aspectos:
- Unilateralidad de la decisión: debe constar en el contrato que el arrendatario tiene derecho a decidir unilateralmente si ejercita o no la opción de compra.
- El precio: debe concretarse la cantidad exacta y concreta por la que va a comprarse la vivienda, sin posibilidad de cambiarla a posteriori una vez firmado el contrato.
- El plazo: debe establecerse el tiempo que tiene el arrendatario para ejercitar su opción de compra, sin que pueda exceder nunca el del alquiler que se haya pactado (incluidas las prórrogas). Sí puede establecerse un plazo de menor duración que el contrato de alquiler, aunque no es lo habitual. Las cuotas de la renta que van a destinarse a la compraventa y, consecuentemente, deducirse del precio final de la misma. Puede ser el total de la mensualidad o un porcentaje determinado que vaya subiendo progresivamente.
- Los gastos derivados: toda compraventa lleva aparejados una serie de gastos e impuestos, y debe determinarse cómo va a ser el reparto de los mismos entre ambas partes. Lo habitual es que el arrendatario (y futuro comprador) solo pague la plusvalía municipal, y el arrendador-vendedor el resto.
- La forma en la que se ejercitará la opción de compra: se recomienda hacerlo mediante burofax o acta notarial, para que quede constancia de la comunicación por parte del arrendatario al arrendador de su deseo de adquirir la vivienda.
Ejercitada la opción, la compraventa se formaliza de forma automática una vez cumplido el plazo, el alquiler se extingue y se procede a la entrega de las escrituras y el pago del precio restante.
