El pasado 26 de mayo entró en vigor la nueva Ley de Vivienda 2023, una disposición que trae diferentes novedades en materia de arrendamientos urbanos. Aunque vigente, el futuro la Ley de Vivienda 2023 es incierto, pues, por cuestiones políticas, podría derogarse a largo plazo.
¿Qué dispone la Ley de Vivienda 2023?
En materia de alquileres, la Ley de Vivienda 2023 acarrea nuevas disposiciones que invalidan, en cierto modo, algunas cuestiones recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Empezamos por contarte que esta nueva normativa obliga a que sean los propietarios quienes se encarguen de pagar la comisión de la inmobiliaria al momento de firmar el contrato de alquiler. Además, serán las Comunidades Autónomas las encargadas de regular el precio de los arrendamientos.
Te presentamos cuáles son los conceptos y disposiciones recogidas en la nueva normativa.
Zonas tensionadas
Para poder comprender estas regulaciones es necesario abordar el concepto de zonas tensionadas que recoge la Ley de Vivienda 2023. Las zonas tensionadas son las áreas en las que el precio medio del alquiler o la cuota de hipoteca supone más del 30% de los ingresos promedio de un hogar; además, también se consideran parte de una zona tensionada las viviendas en las que el alquiler o la compra hayan subido un 3% más que la inflación regional. Es decir, que el precio sea superior al IPC de la Comunidad Autónoma en cuestión. Esta subida debe haberse producido en los últimos cinco años.
En este sentido, las Comunidades Autónomas tienen facultad para determinar si una zona está tensionada o no y atendiendo a los criterios dispuestos por la ley.
Gran tenedor
El concepto de gran tenedor está estrechamente vinculado a las zonas tensionadas y no tensionadas. En una zona no tensionada, un gran tenedor será la persona que tenga más de 10 inmuebles de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos para residir. Se excluyen aquí los garajes y trasteros.
Cuando se trata de zonas tensionadas, las cosas cambian. Para ser gran tenedor en una zona tensionada se deben poseer cinco o más inmuebles urbanos. De nueva cuenta, las Comunidades Autónomas tienen potestad para determinar si aplican o no la definición de gran tenedor.
La regulación del precio del alquiler en la Ley de Vivienda 2023
En materia del precio de los arrendamientos, la Ley de Vivienda 2023 incluye dos regulaciones. En primer lugar, encontramos la revisión anual de las rentas y, en segundo, lo relativo al precio del arrendamiento al momento de la firma de un nuevo contrato.
Cuando se trata de un nuevo contrato y si la vivienda está en una zona tensionada, el precio se determina de la siguiente manera:
- Gran tenedor. El precio del alquiler se determina siguiendo un índice de referencia aportado por el Ayuntamiento. Este índice establece el precio máximo que se puede cobrar por arrendar la vivienda. Si no eres un gran tenedor, pero la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años, también se debe recurrir al índice de referencia.
- Para el resto de los propietarios. Si no se es un gran tenedor, el precio del arrendamiento no puede ser mayor al último alquiler vigente actualizado (2% en 2023 y 3% en 2024). Se puede incrementar el precio hasta en un 10% si se ha renovado el inmueble dentro de los dos años anteriores. También es posible subir el alquiler cuando la eficiencia energética haya mejorado en un 30% o si se firma un contrato de arrendamiento por un período de 10 años o más.
¿Cómo actualizar el alquiler vigente?
Antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 2023, los alquileres se actualizaban de forma anual y según el IPC. Ahora se actualizan de la siguiente manera:
- Contratos actualizados hasta el 31 de diciembre de 2023. Pueden incrementarse en un 2% y si no se es gran tenedor, es posible subir más el precio, pero debe existir consentimiento por parte del inquilino.
- Actualización de contratos entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024. El incremento máximo será del 3% y puede aumentarse más si se es pequeño propietario o se llega a un acuerdo con el inquilino.
Por otra parte, desde 2025 ningún alquiler se actualizará siguiendo el IPC, sino que se creará un índice de referencia específico para hacer las actualizaciones anuales. Este índice de referencia será creado por el INE antes del 31 de diciembre del 2024.
El IBI y los gastos de comunidad
La nueva Ley de Vivienda permite a los arrendadores cobrar el IBI y los gastos de comunidad a los arrendatarios, independientemente de si el precio ha sido regulado o no. Es decir, ahora los inquilinos pagarían el Impuesto de Bienes Inmuebles, así como los servicios de recolección de basura y los gastos de la comunidad de propietarios.
Cuidado, esto solo puede hacerse en las zonas no tensionadas. En caso de que la vivienda esté en una zona tensionada, el pago del IBI y los demás gastos se contempla si el contrato de arrendamiento ya lo incluía.
Otras novedades de la Ley de Vivienda 2023
Cabe destacar que ahora los propietarios tendrán que hacerse cargo de los gastos de la inmobiliaria que antes corrían a cuenta del futuro inquilino. Además, en cuanto a los desahucios por impago, el procedimiento se modifica pudiendo extenderse a más de dos años.
Por último, la nueva Ley de Vivienda 2023 incluye algunos incentivos fiscales para los propietarios y que serán aplicables a partir del 1 de enero de 2024. Estos incentivos se traducen en un rendimiento neto positivo que debe atender a ciertas condiciones. Por ejemplo, si alquilas en una zona tensionada y la renta es un 5% menos que el arrendamiento anterior, el rendimiento se reduce en un 90%.
